Такая разная земля

Для того чтобы построить загородный дом, в первую очередь, необходима земля и чем ее больше, тем лучше. Хоть у нас в стране и огромное количество свободных земель, но сделать ее собственной не так уж и просто.

- Первое положение, утверждающее землю объектом недвижимого имущества было в ст.4 Основ гражданского законодательства СССР и Союзных республик от 31 мая 1991 года. 
- Через два года появилась Конституция РФ, в которой четко указывалось, что земля и другие природные ресурсы могут быть в государственной, частной, муниципальной собственности. 
- Далее в апреле 2001 года вступила в силу гл.17 Гражданского кодекса РФ о праве собственности и других вещных правах на землю. Ну а позднее появился Земельный кодекс РФ, где четко объяснялось, какие отношения будут регламентироваться нормами Земельного кодекса, а какие - Гражданским. Только тогда в современной России появилось понятие продажа земельных участков.
- На протяжении последних лет произошло множество изменений. 
Предположим, раньше земли сельхозназначения и промышленного назначения можно было перевести под индивидуально-жилищное строительство только с помощью подписи главы администрации, на сегодняшний же день такое невозможно. Около трети подмосковных земель на данный момент считаются либо историческими, либо археологическими, либо культурными, либо ландшафтными памятниками. Также есть множество плодородных пашен, заповедников, биосферных заказников, которые невозможно использовать для жилой застройки. Поэтому, несмотря на кажущееся огромное количество свободных земель, подобрать подходящую именно для вашей застройки достаточно сложно. 

Наиболее ценная земля - со свидетельством о праве собственности, которая отведена в разряд ИЖС. На данной земле можно спокойно строить любое здание и регистрироваться на постоянное место жительства. Но если Вы по незнанию или по ошибке воспользуетесь землей другой категории, то это сулит Вам множество проблем и даже потерь.

В соответствии с Земельным кодексом по целевому назначению земли подразделяются:

• земли поселения, 
• земли сельскохозяйственного назначения, 
• земли промышленности, 
• земли энергетики,
• земли транспорта, 
• земли лесного или водного фонда,
• земли запаса. 

Если сравнить размеры территорий, то в Подмосковье на конец прошлого года под сельхозугодья предназначалось 67%, земли поселений - 29%, промышленные - 4%. Ежегодно количество земель сельскохозяйственного назначения сокращается, а вот земель под ИЖС становится гораздо больше. 

Помимо этого каждая категория имеет вид разрешенного использования:

- под индивидуальное жилищное строительство,
- под коттеджное строительство,
- под садово-огородническое или фермерское хозяйство,
- под административно-производственные цели. 
Раньше, если участок предназначался для садово-огороднического хозяйства, то на нем могли расти овощи, фрукты, даже было возможно строительство подсобных помещений, садового домика, но вот жить в нем можно было только сезонно. Строить коттедж и прописываться в нем можно было лишь на землях, предназначенных под ИЖС. Только в этом случае строение необходимо было зарегистрировать как жилое помещение для постоянного проживания.
Если коттеджный поселок стоит на "землях поселений", то все владельцы домов должны соблюдать санитарные нормы: выдерживать максимально допустимые расстояния между производственными и жилыми объектами. 

Если Ваш дом стоит на землях сельхозугодий, то в один прекрасный день Вы можете увидеть стадо коров в непосредственной близости. Это связано с тем, что по СанПиНу нельзя размещать "территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков" в санитарно-защитной зоне промышленных объектов. А вот в Земельном кодексе указано, что дачные и садовые товарищества относятся к землям сельхозназначения. 
Таким образом, принадлежность земли к какой-либо категории будет влиять на возможность использования участков. Предположим, на промышленной земле можно построить только фабрики, заводы, склады и пр. И если кто-то решит заняться такой застройкой на пашне, то власти вправе изъять участок или наложить санкции. На сегодняшний день в Земельном кодексе существует около тридцати различных категорий, а вот под ИЖС можно использовать только несколько. Поэтому если Вы обратитесь к местной администрации для получения разрешения на строительство дома, а вид использования земли не будет подходить, то велика вероятность, что ответ будет отрицательным. Если же Вы решите ослушаться и заняться самозастроем, то последует наказание, так как существует п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса, где указано, что самовольная застройка не может стать собственностью построившего ее человека.

В Федеральный закон, в статью "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в части, ограничивающей право граждан на регистрацию в пригодном для постоянного проживания жилом строении, но которое расположено на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов, внесены изменения. Теперь субъекты определяют порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления утверждают правила землепользования и застройки. До того момента, как будут приняты соответствующие нормативные акты, признать жилые строения пригодными для постоянного проживания могут суды общей юрисдикции. На таких землях можно строить дома, в которых есть возможность прописаться. 

Если же Вы не планируете прописываться в коттедже или же заняться переводом земельного участка в иное назначение, то можно приобрести участок на землях сельскохозяйственного назначения и использовать его для дачного строительства. Также для ведения личного подсобного хозяйства подходят сельхозназначения и их стоимость гораздо выгоднее.

Но в любом случае, если Вы решили строить дом, то придется посетить Земельный комитет или Единый государственный реестр прав. Там вы получите данные об участках и видах их использования. Лучше не приобретать земли, не относящиеся к категории ИЖС и сельхозназначения. Также не рассчитывайте составить предварительный договор, чтобы к моменту оформления прав на землю перевести ее в необходимую вам категорию. Чаще всего это нереально. На перевод земли потребуется не менее полугода. То есть прежде чем заняться покупкой земли, необходимо сразу выяснить оформлена ли она под ИЖС, или в какой стадии находится это оформление.