ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ТОРГАХ

предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается
лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной
комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (ст. 447 ГК РФ).
Организаторами торгов выступают органы государственной власти или местного самоуправления,
уполномоченные распоряжаться земельными участками. Организаторы публикуют сообщение о
проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.
Земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов при условии
предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой
передачи земельных участков в Егорьевском районе в случае, если имеется только одна заявка на участие в торгах, поскольку
аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и
закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30
дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию:
- дату, время, место и порядок проведения торгов;
- предмет торгов;
- шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона;
- условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме
конкурса;
- местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь земельного участка, код
территориальной зоны, установленный правилами застройки, а также основные характеристики
объектов и других сооружений, расположенных на этом участке (временные сооружения, инженерные
сети);
- перечень документов, которые необходимо представить для участия в торгах;
- функциональное назначение и разрешенное использование земельного участка;
- начальная цена предмета торгов;
- сумма задатка, сроки и порядок его внесения и возврата участникам торгов, расчетные счета для
перечисления задатка и платежей за приобретенные земельные участки или права их аренды;
- условия обеспечения поступления платежей в случае приобретения земельного участка или
права аренды на него в рассрочку (договор о залоге);
- форма заявки на участие в торгах, адрес места приема заявок, дата, время начала и окончания
приема заявок и документов от заявителей, а также условия получения документов о предмете торгов;
- адрес и телефон организатора;
- дата, время и порядок ознакомления с земельным участком на местности;
- способ уведомления об итогах торгов;
- срок для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов,
сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за
три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до
проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением
указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им
участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения
последовал отказ от торгов.
Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о
проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также
лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка
засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или
конкурса протокол о результатах торгов. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания
протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания
протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги,
убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
На основании протокола заключается и подписывается договор. При этом договор должен быть
подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после
завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора
другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о
возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
До вступления в действие ЗК РФ порядок предоставления земельных участков для строительства
регламентировался Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже
гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных
на территории городских и сельских поселений, или права их аренды" (далее - Указ Президента РФ "О
продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков,
расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды"). Согласно
данному Указу, расположенные на территории городских и сельских поселений земельные участки,
предназначенные под застройку, либо право аренды земельного участка подлежали продаже гражданам
и юридическим лицам исключительно на торгах.
Следовательно, если договор купли-продажи или аренды земельного участка, предназначенного
для строительства, был заключен до вступления в действие ЗК РФ, то необходимо, чтобы земельный
участок выставлялся на торги. На основании протокола о результатах торгов должны были заключаться
соответствующие договоры.
На земельные участки, предоставленные для строительства до введения в действие ЗК РФ и
предназначенные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, распространяется
"дачная амнистия", предусмотренная Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав
граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
Норма п. 4 ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" четко говорит о запрете государственной регистрации права собственности гражданина на
земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного и гаражного строительства до
введения в действие ЗК РФ, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не
может быть предоставлен в частную собственность.
Поскольку Указ Президента РФ "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных
под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или
права их аренды" не федеральный закон, а подзаконный нормативный правовой акт, то предоставление
документов, подтверждающих проведение торгов, не требуется.
Итак, для регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства без
предварительного согласования мест размещения объектов недвижимости после введения в действие
ЗК РФ, необходимо представить:
1) заявление на государственную регистрацию;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) если правообладатель лично не может обратиться с заявлением на государственную
регистрацию, то за него может действовать по доверенности уполномоченное лицо, которое
представляет свой документ, удостоверяющий личность, и доверенность;
4) документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (500 рублей для физических лиц и 7500 рублей для юридических
лиц);
5) если за регистрацией обращается юридическое лицо, то необходимо представить документы,
подтверждающие статус данного юридического лица;
6) протокол проведения торгов;
7) договор купли-продажи земельного участка, заключенный на основании протокола;
8) если предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, то
представляется договор купли-продажи права на заключение договора аренды и сам договор аренды
земельного участка;
9) кадастровый план земельного участка;
10) документ, подтверждающий, что покупатель уплатил предусмотренную договором сумму за
земельный участок или за право заключить договор аренды, а продавец ее получил и претензий к
покупателю не имеет;
11) иные документы, предоставление которых предусмотрено законодательством Российской
Федерации.
Для регистрации прав на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного и
гаражного строительства до введения в действие ЗК РФ, предоставляются документы, перечисленные в
п. п. 1 - 4, 9, 11, а также правоустанавливающий документ на землю. Государственная пошлина за
регистрацию права составит 500 рублей, а после 1 января 2007 г. - 100 рублей. Если же право на
земельный участок возникло до вступления в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", то госпошлина составит 250 рублей, а после 1 января 2007 г. -
50 рублей.
Для государственной регистрации прав на земельные участки, предоставленные для
строительства юридическим лицам, гражданам для строительства в предпринимательских целях (то
есть для любого строительства, за исключением индивидуального жилищного и гаражного
строительства) до введения в действие ЗК РФ, предоставляется тот же пакет документов, что и в случае
регистрации прав на земельные участки, предоставленные без предварительного согласования места
размещения объектов после введения в действие ЗК РФ.