Заключение договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка

является то, что лицо, отчуждающее земельный участок, является его собственником.
Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть договор купли-продажи,
свидетельство на наследство, договор дарения, решение суда, решение компетентного органа
государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в
собственность. Кроме правоустанавливающего документа у собственника должно быть свидетельство
на право собственности, выданное регистрирующим органом.
Кроме того, для регистрации необходим кадастровый план земельного участка. Представление
кадастрового плана не требуется только в том случае, если ранее он уже предоставлялся в
регистрирующий орган.
На основании правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана, а
также данных обеих сторон заключается соответствующий договор.
Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и удостоверен нотариусом.
Договор составляется не менее чем в трех экземплярах.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает земельный участок в собственность
другой стороне (покупателю), а покупатель принимает земельный участок и уплачивает за него
определенную денежную сумму (цену).
В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по
договору.
К таким данным можно отнести:
- площадь земельного участка;
- местоположение (адрес) земельного участка;
- кадастровый номер земельного участка;
- реквизиты правоустанавливающего документа и свидетельства на право собственности на
земельный участок;
- наличие или отсутствие прав третьих лиц на земельный участок, а также других ограничений и
обременений;
- целевое назначение земельного участка;
- разрешенное использование;
- наличие объектов недвижимости на земельном участке.
При отсутствии вышеперечисленных данных в договоре условие о земельном участке,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным.
Также обязательным (существенным) условием договора купли-продажи земельного участка
является цена этого земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене передаваемого имущества, то такой договор о его продаже считается
незаключенным.
Очень часто перед непосредственной покупкой стороны заключают предварительный договор
купли-продажи земельного участка. Как правило, это делается для того, чтобы обезопасить
потенциального покупателя на тот случай, если продавец совсем передумает продавать земельный
участок либо решит продать другому лицу или же за более крупную сумму денег. Также
предварительный договор защищает и интересы продавца на тот случай, если передумает покупатель.
Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель в доказательство своих твердых намерений
купить земельный участок передает продавцу до заключения договора купли-продажи часть стоимости
данного земельного участка. Это тоже своего рода предварительный договор, который обязательно
должен быть составлен в письменном виде не менее чем в двух экземплярах. В предварительном
договоре нужно обязательно указать, когда и кукую сумму одна сторона получила от другой. Данная
сумма будет считаться задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Цена может быть указана как за весь земельный участок в целом, так и на единицу площади. В
последнем случае общая цена земельного участка будет определяться исходя из его фактического
размера.
В отношении цены для юридических лиц установлены свои особенности. Решение об определении
цены сделки о приобретении или отчуждении земельного участка и одобрении такой сделки
принимается соответствующим уполномоченным органом юридического лица.
Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по
подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если до момента подписания сторонами договора покупатель не передал продавцу всю
оговоренную сумму целиком, то продаваемый земельный участок признается находящимся в залоге у
продавца до полной оплаты. Залог выступает способом защиты интересов продавца от
недобросовестного покупателя. Пока покупатель не выплатит всю оговоренную договором купли-
продажи сумму, земельный участок будет обременен правами продавца. С момента регистрации такого
договора покупатель становится собственником земельного участка, но распоряжаться им он может
только с согласия залогодержателя (в данном случае залогодержателем выступает продавец).
Такие договоры купли-продажи, по которым продавец не сразу получает оговоренную в договоре
сумму за земельный участок, называются договорами купли-продажи с рассрочкой платежа. В силу
закона, а точнее п. 5 ст. 488 ГК РФ, продавец становится залогодержателем, а покупатель -
залогодателем.
В договоре должна быть указана предельная дата окончания расчетов между сторонами. Если до
указанной даты залогодатель не погасит свою задолженность, то залогодержатель может обратить
взыскание на заложенное имущество.
Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого
имущества по решению суда. Однако в обращении взыскания на заложенное имущество может быть
отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне
незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости
заложенного имущества.
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества может
происходить без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения
залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения
взыскания на предмет залога.
Когда же стороны по договору купли-продажи вовремя рассчитались между собой, они составляют
акт взаиморасчетов. Если договором купли-продажи акт взаиморасчетов не предусмотрен, то продавец
и покупатель составляют совместную расписку (данный документ можно назвать как угодно), в которой
указывают, что взаиморасчеты по договору купли-продажи между продавцом и покупателем
произведены полностью и продавец получил остаток оговоренной договором суммы и претензий к
покупателю не имеет.
С актом взаиморасчетов или иным документом, подтверждающим, что покупатель-должник
полностью рассчитался с продавцом-кредитором за земельный участок, стороны обращаются в
регистрирующий орган (орган Росрегистрации) и подают совместное заявление на снятие обременения
(залога). Прекращение залога осуществляется органом регистрации без взимания государственной
пошлины.
Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ в договор купли-продажи (а также мены, аренды) земельного участка
нельзя включать следующие условия:
- устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно по собственному
желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие
ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки
третьими лицами.
Кроме того, покупатель (арендатор при заключении договора аренды) вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения
причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом (арендодателем) заведомо ложной
информации:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (земельный участок
заложен, передан в аренду, находится под арестом и т.д.);
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на
использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем
использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка (например, для
садоводства нельзя продавать или передавать в аренду земельный участок с нарушенным почвенным
слоем, если он не поддается восстановлению);
- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя (арендатора)
приобрести данный земельный участок.
При совершении любых гражданско-правовых сделок с земельными участками должно
сохраняться их целевое назначение. Встречаются такие ситуации, когда сохранение целевого
назначения невозможно. Например, собственнику принадлежит земельный участок в Егорьевском районе, целевое назначение
которого - размещение гаража. Собственник решает продать часть земельного участка. Для этого ему
необходимо разделить свой земельный участок на два новых, получить на каждый кадастровый план и
обратиться в регистрирующий орган для регистрации ликвидации большего земельного участка и
прекращения права собственности на него регистрации права собственности на два новых земельных
участка. Но после такого разделения гараж остается на одном из земельных участков. Целевое
назначение другого земельного участка меняется. Оно должно быть указано в кадастровом плане. После
регистрации прав на вновь образуемые земельные участки ими можно распоряжаться по отдельности.
Наличие обременений земельного участка не лишает собственника права отчуждать или иным
способом распоряжаться своим недвижимым имуществом. Если покупатель согласен приобрести
земельный участок, который находится в залоге или аренде у третьего лица, то необходимо включить в
договор купли-продажи информацию об этом. Также необходимо получить письменное согласие
залогодержателя на смену собственника, то есть замену должника - залогодателя. Если
залогодержателем является физическое лицо, то согласие должно быть заверено нотариусом.
Если сторонами договора купли-продажи, аренды являются физические лица, то необходимо
иметь в виду ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации. В том случае, если каждая из сторон
состоит в браке, брачный договор не составлен, а продавец или арендодатель стал собственником
земельного участка, будучи в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий
орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и
соответственно на приобретение прав на земельный участок.
Зачастую земельные участки принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой
собственности. Если один из сособственников решает продать свою долю, то сначала он должен
предложить ее другим сособственникам. Дело в том, что в силу ст. 250 ГК РФ участники общей долевой
собственности имеют преимущественное право покупки перед посторонним лицом. Продавец доли,
желающий продать ее постороннему лицу, обязан в письменной форме известить остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых
он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не
приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца со дня
извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если гражданину земельный участок перешел по наследству или в результате безвозмездной
сделки (был подарен), то согласие супруга на отчуждение или передачу в аренду земельного участка не
требуется.
Дело в том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной
собственностью, если не составлен брачный договор (ст. 34 СК РФ). Вместе с тем имущество,
принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из
супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам
(имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, требующей
государственной регистрации и (или) нотариального удостоверения, не было получено, вправе
требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он
узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Поскольку законодательством не предусмотрена регистрация сделки купли-продажи земельного
участка, то регистрируется только переход права. В связи с этим нотариально удостоверенное согласие
супруга требуется только от продавца. Сделки нет, но имеет место распоряжение совместно нажитым
имуществом.
На заключение договора дарения требуется нотариально удостоверенное согласие супруга только
от дарителя. На заключение договора аренды требуется согласие, удостоверенное нотариусом, от обеих
сторон сделки. И регистрация дарения, и регистрация аренды земельного участка предполагают
регистрацию соответствующей сделки. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому согласие
супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.
В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый учет. В связи с этим на государственную регистрацию
предоставляется кадастровый план земельного участка. Вместе с тем если ранее права на данный
земельный участок уже регистрировались и на государственную регистрацию представлялся
кадастровый план, то повторное его представление не требуется.
Если продаваемый земельный участок пустой (на нем нет зданий, строений, сооружений), то на
государственную регистрацию необходимо представить документ, выданный органом, осуществляющим
государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории
регистрационного округа, подтверждающий отсутствие объектов недвижимости на данном земельном
участке. В этом документе (выписке БТИ из государственного реестра градостроительной деятельности)
должна быть надпись "Объектов недвижимости нет".
В том случае, если на земельном участке находятся здания, строения, сооружения, то ситуация
кардинальным образом меняется. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на
нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35) ЗК РФ. В
связи с этим одновременно с заключением договора купли-продажи составляется договор купли-
продажи недвижимого имущества, находящегося на нем. Как правило, составляется один договор на
куплю-продажу и того и другого.
В толковании законодательства, регулирующего отчуждение зданий, строений, сооружений и
земельных участков, которые они занимают, часто можно встретить заблуждение следующего
характера.
Статья 552 ГК РФ говорит о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость
передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима
для ее использования. Если трактовать данную статью буквально, то получается, что, приобретая
здание, сооружение в собственность, покупатель автоматически приобретает земельный участок. То же
касается договоров дарения, аренды.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом
земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части
земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Это положение закреплено в ст. 35
ЗК РФ. Смысл этой статьи аналогичен смыслу вышеуказанной статьи ГК РФ.
Такой подход к толкованию статей ГК РФ и ЗК РФ является ошибочным по следующим
основаниям.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника,
может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной
сделки об отчуждении этого имущества. Следовательно, право собственности на земельный участок,
который имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-
продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого земельного участка.
Поэтому основанием возникновения права собственности на земельный участок может быть
только договор купли-продажи земельного участка или договор купли-продажи здания, строения,
сооружения и земельного участка, но уж никак не договор, предметом которого является только здание,
строение, сооружение. Даже если в договоре указано, что его предметом является здание, строение,
сооружение, находящееся на таком-то земельном участке, все равно это не говорит о том, что
земельный участок тоже продается.
Дело в том, что как уже было сказано выше, отличительной чертой договоров купли-продажи,
дарения, залога, аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, является то, что в
договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Если в договоре написано, что передается
дом, то передается именно дом. Если про земельный участок в договоре не сказано, что он продается,
не указаны данные, позволяющие его индивидуализировать, определенно установить, - значит, дом
продается без земли.
Таким образом, если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, то должно
продаваться и то и другое одновременно. В договоре четко должна просматриваться воля продавца
продать, а покупателя - купить и земельный участок, и недвижимое имущество, находящееся на нем.
Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял "такой-то" дом и "такой-то" земельный
участок".
Все вышеперечисленное в равной мере относится к договору мены, договору дарения, договору
аренды за некоторыми оговоренными исключениями.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать
другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ).
Особенностью данного договора является то, что регистрации подлежит не только переход права
собственности, но и сама сделка, то есть госпошлина за регистрацию будет взиматься в двойном
размере: за сделку 500 рублей для физических лиц, за право каждого одаряемого по 500 рублей. Другая
особенность дарения заключается в том, что оно запрещено между коммерческими организациями.
Дарение недвижимого имущества между некоммерческими организациями практически не случается.
Дарение облекается в другие формы. Для земельных участков такой характерной формой является
постоянное (бессрочное) пользование.
На регистрацию сделки дарения требуется нотариально удостоверенное согласие только со
стороны дарителя.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор имеет следующие
особенности.
Во-первых, арендодателем земельного участка может быть только собственник.
Во-вторых, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор,
заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации. Если в
договоре аренды не указан срок, на который имущество передается во владение и пользование, то
договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
В-третьих, договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в последующем
права собственности на этот земельный участок к арендатору, заключается в форме, предусмотренной
для договора купли-продажи земельного участка.
В-четвертых, арендатор вправе без согласия арендодателя (но при условии его уведомления)
сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по
договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное
пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставной
капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив.
В-пятых, на регистрацию договора аренды земельного участка, когда сторонами договора
выступают физические лица, от обеих сторон требуется нотариально удостоверенное согласие супругов
на регистрацию сделки аренды.
В-шестых, государственная регистрация договора аренды составляет 500 рублей для физического
лица и 7500 рублей для юридического лица. Документы на государственную регистрацию договора
аренды вправе подать одна из сторон. Предпочтительнее, чтобы это был все-таки арендатор.